초강력 규제 '전세가율 70%'…전세 시장, 대격변 시작되나

'빌라 왕' 사태 막으려다... 전세보증금, '집값 70%' 기준으로 대폭 강화

최근 정부가 전세 사기를 막기 위한 초강력 대책을 내놓으면서, 전세 시장에 전례 없는 혼란이 예상되고 있습니다.

바로 전세보증금 반환보증 가입 기준을 '전세가율 70%'까지 낮추려는 방안입니다. 이는 기존에 90%까지 강화했던 기준을 더 낮추는 것으로, 그동안 전세 시장의 '안전장치' 역할을 해온 보증보험의 문턱을 역대급으로 높이는 조치입니다. 이로 인해 임대인과 임차인 모두 예측 불가능한 상황에 놓이게 되면서 시장에 거대한 파장이 일고 있습니다.

특히, '빌라 왕' 사태처럼 공시가격이 낮은 주택에서 전세 사기가 기승을 부렸던 만큼, 이번 규제는 빌라와 오피스텔 시장에 치명타를 입힐 것으로 보입니다.

 

 

역대급 규제, '전세가율 70%'가 의미하는 것

이번 대책의 핵심은 **전세가율(전세가 / 매매가)**을 70%로 제한한다는 것입니다. 이 기준을 맞추지 못하면 전세보증보험 가입이 불가능해집니다. 현재 주택도시보증공사(HUG)는 주택의 가격을 산정할 때 **공시가격의 140%**를 기준으로 삼고 있습니다. 여기에 전세가율 70%를 적용하면, 결국 전세금은 **공시가격의 98%(140% X 70%)**를 넘어서는 안 된다는 결론이 나옵니다.

 

 

이 기준은 특히 빌라 시장에 엄청난 충격파를 던지고 있습니다.

빌라의 경우, 공시가격이 실제 시세보다 현저히 낮게 책정되는 경우가 많아 그동안 전세가율이 90% 이상인 '고위험 전세'가 만연했습니다. 새로운 기준이 적용되면 전세가율이 70%를 넘는 빌라는 보증 가입이 불가능해지고, 이는 곧 전국 빌라의 80% 이상이 보증보험의 사각지대로 내몰릴 것이라는 분석이 나오고 있습니다.

사실상 전세 사기 위험이 높은 주택들을 시장에서 퇴출시키려는 강력한 의지가 담긴 조치라고 볼 수 있습니다.

 

 

임대인과 임차인 모두 '발등에 불'

이러한 초강력 규제는 전세 시장의 풍경을 완전히 바꿔놓을 것입니다.

 

- 임대인의 고통: 보증보험에 가입하지 않은 주택은 임차인을 구하기가 거의 불가능해집니다.

전세 사기에 대한 불안감이 극심한 상황에서, 임차인들은 보증 가입 여부를 최우선으로 고려하기 때문입니다.

결국 임대인은 보증 기준에 맞추기 위해 전세금을 수천만 원씩 낮추거나, 월세로 전환해야 합니다. 이는 임대인에게 '역전세' 위험을 안겨주고, 기존 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 문제로 이어질 수 있습니다.

특히, 대출을 받아 빌라를 매입한 갭투자자들은 전세금을 낮추면서 발생하는 손실을 감당하기 어려워 파산에 내몰릴 수도 있습니다.

 

- 임차인의 고민: 임차인 입장에서도 마냥 좋은 소식만은 아닙니다.

전세금이 낮아져서 좋다고 생각할 수 있지만, 전세 매물 자체가 급격히 줄어들면서 '전세 공급 절벽' 현상이 심화될 것입니다.

보증 가입이 가능한 안전한 전셋집은 '귀한 몸'이 될 것이고, 임차인들은 주거 안정성을 위해 일정 부분의 월세를 부담하는 월세 시대를 본격적으로 맞이하게 될 것입니다.

이는 결국 무주택 서민과 청년층의 주거비 부담을 가중시켜 삶의 질을 떨어뜨릴 수 있습니다.

 

 

전세의 '종말'과 월세화 가속화: 전문가들의 전망

이번 규제는 전세 시장의 '월세화'를 폭발적으로 가속화시킬 것으로 예상됩니다.

전세 사기라는 사회적 문제를 해결하기 위한 불가피한 조치였지만, 전세라는 주거 형태 자체를 축소시키는 결과를 낳을 것입니다. 이 과정에서 전세 시장은 기존보다 훨씬 축소되고, 전세 제도는 서서히 사라질 수 있다는 전망도 나옵니다.

전세 시장의 대격변은 부동산 시장 전반의 불안을 키울 수 있습니다. 정부는 규제의 긍정적인 효과뿐만 아니라, 시장 혼란과 서민 주거비 부담 증가와 같은 부정적 영향에도 대비해야 합니다.

전세 사기 예방과 주거 안정성이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 현명한 해법이 절실한 시점입니다.