💥 서울 부동산 비상! 10.15 대책 폭탄 투하: 전 지역 '갭투자 사망선고' & '현금 부자만 집 사라'

이재명 정부가 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에 이어, 시장의 과열을 막기 위해 출범 4개월 만에 가장 강력한 수준의 부동산 규제책인 10.15 대책을 발표했습니다. 이번 대책의 핵심은 '핀셋 규제'를 넘어선 광역 규제 복원이며, 특히 금융과 투기 수요 차단에 초점이 맞춰져 있습니다.

 

서울 전역과 경기도 핵심 지역을 묶어 사실상 투기 수요의 숨통을 완전히 죄겠다는 의지가 담긴 10.15 대책의 상세 내용을 면밀히 분석합니다.

 

 

1. 지역 규제 강화: 서울 전역 및 경기 핵심 지역 '3중 규제'

이번 대책의 가장 핵심적인 내용은 규제 지역을 대폭 확대하여 이른바 **'풍선 효과'**를 원천적으로 차단하겠다는 것입니다.

 

 

① 서울 전역 및 경기 12곳 '규제지역' 재지정 (10월 16일 발효)

• 적용 지역: 기존 규제지역(강남 3구, 용산)을 포함한 서울 25개 자치구 전역과 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 용인 수지, 안양 동안, 의왕, 하남 등)을 조정대상지역 및 투기과열지구로 일괄 지정했습니다.
• 효과: 규제지역으로 묶이면서 해당 지역은 대출(LTV/DTI 축소), 세제(취득세·양도세 중과 부활), 청약 등 다양한 측면에서 규제가 강화됩니다.

② 서울 전역 '토지거래허가구역(토허구역)' 지정 (10월 20일 발효)

• 적용 지역: 서울 25개 구 전역과 규제지역으로 지정된 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역으로도 추가 지정했습니다. 서울 전역이 토허구역으로 묶인 것은 1978년 제도 도입 이후 처음입니다.
• 효과 (가장 강력한 규제):
  • 2년간 실거주 의무: 토허구역 내 주택을 매수할 경우, 내·외국인 구분 없이 2년간 실거주 의무가 부여됩니다. 이로 인해 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 사실상 원천적으로 불가능해집니다.
  • 비주택 대출 강화: 토허구역 내 상가 등 비주택 담보대출에도 LTV(주택담보인정비율)가 강화되어 대출 한도가 축소됩니다.

 

 

2. 금융 규제 강화: 고가 주택 및 1주택자 전세대출 정조준

이미 강력했던 대출 규제가 고가 주택과 1주택자의 '갈아타기' 수요까지 억제하는 방향으로 대폭 강화되었습니다.

① 주택 가격별 주담대 한도 차등 적용 (10월 16일 시행)

주택 시가 기준 (수도권)	기존 주담대 한도 (6·27 대책 기준)	10.15 대책 적용 한도
15억 원 이하	6억 원	6억 원 (기존 유지)
15억 원 초과 ~ 25억 원 이하	6억 원	4억 원
25억 원 초과	6억 원	2억 원

• 핵심: 시가 15억 원 초과 주택에 대한 대출 한도를 대폭 축소하여, 고가 주택 매입 시 필요한 현금 동원력을 크게 높였습니다. '똘똘한 한 채' 현상을 차단하겠다는 의도가 담겨 있습니다.
• 예외: 다만, 도심 공급 축소를 막기 위해 재건축·재개발 정비사업의 이주비 대출은 주택 가격에 관계없이 현행 최대 6억 원을 유지합니다.

② 전세대출 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 적용 (10월 29일 시행)

• 규제 대상: 그동안 DSR 산정에서 제외되었던 1주택자가 수도권 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우, 전세대출의 이자 상환분을 DSR에 반영합니다.
• 효과: 1주택자가 전세를 끼고 상급지로 이사하는 '갈아타기' 수요에 대한 대출 문턱이 높아져 유동성이 억제됩니다.

③ 스트레스 DSR 추가 강화 (10월 16일 시행)

• 대출 한도 축소 효과를 내는 스트레스 DSR의 하한 금리가 현재 1.5%에서 **3.0%**로 상향 조정됩니다. 이는 곧바로 대출 한도를 줄이는 효과를 가져와 실수요자를 포함한 대출 가능액이 감소하게 됩니다.

 

 

3. 기타 규제 및 향후 정책 방향

• 세제 개편: 이번 대책에서 보유세, 거래세 등 세제 개편안은 포함되지 않았습니다. 정부는 '세제는 최후의 수단'이라는 입장을 고수하며, 향후 시장 상황을 봐가며 세제 합리화 방안을 종합 검토하겠다고 밝혔습니다.
• 불법 거래 단속: 국무총리 직속의 '부동산 불법행위 감독기구' 신설 등 불법 거래에 대한 단속과 처벌을 강화할 방침입니다.

총평: 10.15 대책은 서울 전역을 3중 규제지역으로 묶고 고가 주택 대출 한도를 극단적으로 낮춘 **'초강력 규제'**입니다. 단기적으로는 부동산 시장의 거래량 급감과 급매물 출현을 유도할 것으로 보이며, 특히 현금 동원력이 부족한 실수요자나 투자자 모두에게 큰 영향을 미칠 것으로 분석됩니다.